Amortizar financiamento imobiliário ou investir na Selic: veja a conta

Quem possui um contrato de financiamento imobiliário ativo e consegue juntar uma reserva extra (seja de um bônus, 13º salário, venda de um bem ou saldo de FGTS) sempre esbarra no mesmo dilema financeiro: é melhor usar esse dinheiro para amortizar o saldo devedor do imóvel no banco ou deixá-lo aplicado rendendo 100% da Taxa Selic / CDI?

Diferentemente do cheque especial ou do rotativo do cartão (onde a dívida é sempre várias vezes mais cara que qualquer investimento), o crédito habitacional brasileiro no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) possui juros subsidiados pelo funding da poupança e do FGTS ¹. Isso significa que, em períodos de Selic alta, a resposta depende de uma comparação matemática exata entre duas taxas líquidas ¹².

A comparação correta: CET + TR do financiamento vs. Taxa Líquida do investimento

O erro mais comum ao fazer essa conta é comparar apenas a taxa nominal de juros do contrato (por exemplo, 9,0% ao ano) com a taxa bruta da Selic (por exemplo, 10,75% ao ano). Para fazer a comparação verdadeira, você precisa colocar os dois lados na mesma régua ¹²:

1. Do lado da dívida (Custo total que você deixa de pagar ao amortizar):
   • Some a Taxa Efetiva de Juros do contrato + a Taxa Referencial (TR) acumulada em 12 meses (que em períodos de Selic de dois dígitos gira entre 1,0% e 2,0% ao ano) + a economia proporcional dos seguros obrigatórios (MIP — Morte e Invalidez Permanente, que incide todo mês sobre o saldo devedor) ¹².
   • Esse conjunto é o seu Custo Efetivo Total (CET) ajustado pela TR, e toda economia gerada pela amortização é 100% livre de Imposto de Renda.
2. Do lado do investimento (Retorno líquido que sobra no seu bolso):
   • Pegue a taxa bruta do seu investimento seguro (por exemplo, 100% da Selic ou uma LCI/LCA isenta) e desconte o Imposto de Renda (de 22,5% a 15%).

$$\text{Regra de Decisão: Amortize se } (\text{CET} + \text{TR}) > \text{Taxa Líquida do Investimento}$$

Exemplo ilustrativo: três contratos reais frente a uma Selic líquida de 9,14% a.a.

Nota sobre o exemplo: Os cálculos abaixo são uma ilustração didática considerando uma Selic/CDI bruta hipotética de 10,75% ao ano, que após a menor alíquota de Imposto de Renda (15% acima de 2 anos) rende 9,14% líquidos ao ano, e uma TR ilustrativa de 1,20% ao ano. Simule as parcelas do seu contrato na calculadora de financiamento imobiliário e consulte as taxas atuais no painel do SFH e do SFI.

Veja como a decisão muda completamente de acordo com a época e a modalidade do seu financiamento para uma sobra de caixa de R$ 50.000,00 (além da sua reserva de emergência, que nunca deve ser tocada):

Tipo de Contrato Imobiliário	Taxa do Contrato + Seguro MIP	Correção (TR ou IPCA)	Custo Total da Dívida no ano	Selic Líquida (após 15% de IR)	Decisão matemática vencedora
Perfil 1: Minha Casa Minha Vida / Pró-Cotista (FGTS)	7,16% a.a.	+1,20% a.a. (TR)	8,45% a.a.	9,14% a.a.	Investir na Selic / LCI (o investimento rende mais que o custo da dívida)
Perfil 2: SFH Tradicional (Poupança + TR)	9,80% a.a.	+1,20% a.a. (TR)	11,12% a.a.	9,14% a.a.	Amortizar o financiamento (economiza 1,98 p.p. líquidos ao ano sem risco)
Perfil 3: SFI / Carteira Hipotecária ou IPCA+	11,40% a.a.	+1,20% a.a. (TR)	12,74% a.a.	9,14% a.a.	Amortizar imediatamente (economia líquida de 3,60 p.p. ao ano)

A exceção absoluta: com saldo do FGTS, amortize sempre

Se o dinheiro que você tem disponível para amortizar está preso na sua conta vinculada do FGTS, você não precisa nem abrir a planilha ³:

• O saldo parado no FGTS rende por lei apenas 3% ao ano + TR (com distribuição parcial de lucros anuais que historicamente fica muito abaixo do custo de qualquer financiamento habitacional de mercado) ³.
• Pela regulamentação da Caixa e do Conselho Curador do FGTS, você pode usar o saldo do FGTS a cada 2 anos para amortizar ou quitar o saldo devedor, ou a cada 12 meses para abater até 80% do valor de 12 prestações mensais consecutivas (desde que o imóvel e o mutuário cumpram os requisitos do SFH) ³.

Amortizar no Prazo ou na Prestação: qual escolher no aplicativo do banco?

Ao confirmar uma amortização extraordinária na Tabela SAC, o banco pergunta se você prefere manter o valor da parcela e reduzir o prazo (cortar os últimos meses do contrato) ou manter o prazo original e reduzir o valor da prestação mensal ¹².

No mês seguinte à amortização, o saldo devedor cai exatamente pelo mesmo valor nas duas opções. Porém, amortizar no prazo reduz o número total de meses em que incidirão juros, TR, seguro MIP, seguro DFI e taxa de administração mensal (R$ 25/mês), gerando a maior economia acumulada até a quitação final do imóvel ².

Footnotes

1. Banco Central do Brasil — Série SGS 20773: Taxa média de juros das operações de crédito com recursos direcionados — Financiamento imobiliário com taxas de mercado. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

2. Banco Central do Brasil — Calculadora do Cidadão e Normas sobre Custo Efetivo Total (CET) e Amortização de Dívidas. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

3. Caixa Econômica Federal — Regras de Utilização do FGTS para Amortização, Liquidação ou Pagamento de Parte das Prestações. ↩ ↩² ↩³

Informação de caráter geral, sem recomendação individualizada de investimento. Encontrou um erro? Avise-nos — todas as correções são registradas publicamente.