CRI e CRA: como funcionam, isenção de IR e quais os riscos sem FGC

Por terem siglas parecidas e contarem com isenção total de Imposto de Renda para pessoa física ¹, muitos investidores acham que CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e CRA (Certificado de Recebíveis do Agronegócio) são variações um pouco mais longas de LCI e LCA. Esse é um dos enganos mais perigosos da renda fixa brasileira.

Enquanto LCI e LCA são títulos bancários garantidos pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC) até R$ 250 mil por CPF, CRI e CRA são títulos de crédito privado emitidos por companhias securitizadoras (não por bancos) e não possuem nenhuma cobertura do FGC ².

O que é securitização e quem paga o seu dinheiro no CRI e no CRA?

Um CRI ou CRA nasce quando uma empresa do setor imobiliário ou do agronegócio tem direitos creditórios a receber no futuro (como prestações de compradores de um loteamento, aluguéis de galpões logísticos ou notas promissórias rurais) e deseja antecipar esses recursos ²:

A empresa cedente transfere esses créditos futuros para uma companhia securitizadora;
A securitizadora “empacota” esses recebíveis sob um regime fiduciário (patrimônio separado do balanço da própria securitizadora) e emite os CRIs ou CRAs para os investidores no mercado ²;
À medida que os devedores originais pagam suas parcelas ou dívidas, o dinheiro entra no patrimônio separado e remunera o investidor com juros e amortizações isentos de Imposto de Renda ²¹.

As novas regras de lastro do CMN (Resolução nº 5.118/2024)

Em fevereiro de 2024, o Conselho Monetário Nacional publicou a Resolução CMN nº 5.118/2024 ³ (atualizada pela Resolução nº 5.121/2024), fechando brechas que permitiam a grandes redes de varejo, hospitais ou empresas de outros setores emitirem CRIs e CRAs isentos apenas porque alugavam imóveis ou compravam insumos agrícolas:

Proibição de emissores fora do setor: CRIs e CRAs só podem ter como lastro operações de empresas cuja atividade principal (mais de dois terços da receita consolidada) seja efetivamente do setor imobiliário ou do agronegócio ³.
Vedação a títulos de dívida de partes relacionadas e instituições financeiras: Os certificados não podem mais ser lastreados em debêntures ou notas comerciais de empresas que não atuem diretamente nas cadeias imobiliária e agroindustrial ³.
Prazo mínimo: O prazo mínimo de emissão e o intervalo para vencimento e resgate passaram a seguir o piso regulatório de 9 meses para títulos do agronegócio (CRA) e 12 meses para títulos imobiliários (CRI) quando atrelados a índices de preços ou taxas de juros ³.

Comparativo direto: LCI / LCA vs. CRI / CRA

Característica	LCI e LCA	CRI e CRA
Quem emite o título?	Bancos comerciais, múltiplos e cooperativas	Companhias Securitizadoras (não bancárias) ²
Tem garantia do FGC?	Sim (até R$ 250 mil por CPF/banco)	Não possui FGC ²
Imposto de Renda (Pessoa Física)	Isento (0%) ¹	Isento (0%) ¹
Quem é o devedor do risco de crédito?	O banco emissor	A empresa devedora (corporativo) ou uma carteira de mutuários (pulverizado)
Prazos típicos no mercado	9 meses a 3 anos	3 a 10 anos (médio e longo prazo)

Risco Corporativo vs. Risco Pulverizado: o que olhar no Termo de Securitização

Antes de investir em qualquer CRI ou CRA, abra o Termo de Securitização (documento equivalente à escritura das debêntures incentivadas) e identifique a estrutura de risco ²:

CRI/CRA Corporativo (Single Name): Todo o fluxo de pagamento depende de uma única empresa devedora (por exemplo, uma usina sucroalcooleira ou uma incorporadora). Se essa empresa entrar em recuperação judicial, o fluxo do certificado pode ser interrompido. Só invista em emissões corporativas com rating elevado (AA ou AAA) e garantias reais sólidas.
CRI Pulverizado (Carteira de Recebíveis): O lastro é formado por centenas ou milhares de contratos de compra e venda de imóveis ou financiamentos imobiliários com alienação fiduciária do imóvel. Nesse caso, verifique se há subordinação de cotas (uma fatia sênior para você e uma fatia subordinada/júnior que fica com o originador para absorver os primeiros atrasos e inadimplências da carteira) ².

Exemplo ilustrativo: qual prêmio um CRI/CRA precisa pagar acima de uma LCI?

Nota sobre o exemplo: Os cálculos abaixo são uma ilustração didática para comparar dois títulos isentos de IR. Para ver as taxas de referência atuais, consulte os painéis do CDI e do Tesouro IPCA+.

Como tanto a LCI/LCA quanto o CRI/CRA são isentos de Imposto de Renda, a comparação entre eles não tem ganho tributário extra: a diferença está exclusivamente no prêmio pelo risco de crédito (ausência de FGC) e pela menor liquidez:

Se uma LCI garantida pelo FGC paga IPCA + 6,10% ao ano (ou 92% do CDI) para 3 anos, não faz sentido financeiro comprar um CRI ou CRA corporativo sem FGC que pague os mesmos IPCA + 6,10% a.a. ou 93% do CDI.
Em um aporte de R$ 10.000,00 por 3 anos (com IPCA ilustrativo de 4,50% a.a.), um CRI que pague IPCA + 7,20% a.a. gera R$ 14.057,62 líquidos contra R$ 13.629,44 da LCI a IPCA + 6,10% a.a. — um prêmio acumulado de R$ 428,18 para remunerar a abertura de mão da garantia do FGC. Avalie sempre se esse prêmio compensa o risco do devedor.

Presidência da República — Lei nº 11.033, de 21 de dezembro de 2004 (Art. 3º, Incisos II e IV — Isenção de Imposto de Renda para CRI e CRA). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴
Comissão de Valores Mobiliários (CVM) — Portal do Investidor: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e do Agronegócio (CRA). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸
Banco Central do Brasil — Resolução CMN nº 5.118, de 1º de fevereiro de 2024: Requisitos de Lastro e Emissão de CRI e CRA. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

Informação de caráter geral, sem recomendação individualizada de investimento. Encontrou um erro? Avise-nos — todas as correções são registradas publicamente.